“合法交易”外衣下的“购房债务腾挪骗局”,购房债权包括什么

国家反诈中心数据显示，2023年新型金融诈骗涉案金额超百亿，其中一类披着“合法交易”外衣的“债务腾挪骗局”正在全国蔓延。

福建省厦门市最近出现了一种“家族式背债套路买房欺诈”，更是暴露出这类骗局的可怕——他们以购房为饵，用购房贷款作刀，割开的不仅是银行系统的风险敞口，更让无数家庭在“合法陷阱”中倾家荡产！今天，我们将撕开这场精密骗局的层层画皮。

这类房产交易骗局确实利用了金融规则与司法执行的漏洞，构建了一个复杂的“债务金蝉脱壳链”。具体操作步骤和机制可以进一步细化如下：

第一步：精准狩猎——“急售陷阱”锁定猎物

（1）目标锁定：诈骗团伙通常会瞄准那些急需用钱而急于卖房的普通市民。这些卖家往往由于各种原因（如债务到期、经济困境、医疗费用等）希望快速出售房产。

（2）提出“先过户、后付款”的非正常交易模式：

要求业主将房产过户至指定的“代持人”（通常为背债人或空壳公司）名下；

仅支付少量首付款，承诺剩余房款“6个月内结清”，并以《长期租赁协议》迷惑业主，制造“房主仍可居住”的假象。

（3）法律伪装

签订《房屋买卖合同》《租赁协议》等“合法文件”，利用民事合同外观掩盖非法占有目的，规避刑事打击。

湖里区蔡女士急于用钱希望快速卖出自有房产，康某中一伙在简单看房后即提出购买意向，但是康某中等人提出先支付部分首付款，先过户房产，以实现资产打包上市的目的，但由于资金量需求巨大，同时在办理票据贷款，需要等待6个月房款，等贷款下来后再支付尾款，康某中一伙展示已经完成此类交易方式的合同等资料以博取蔡女士信任。康某中此时将自己包装为成功人士，开跑车，身具永春县政协委员，最终获取蔡女士的信任。

在接下来的购房协议中，康某中提出由于购房政策限制，需要将房产过户到其指定人名下。

通过该购房协议，最终在尽快卖房与虚假承诺中，仅支付380万元即完成了实际的产权过户，还有四百万元未支付。

以此同一时期内，康某中一伙采取了类似的购房操作行为，从思明区龙源里邹某英、思明区会展南二里王某荣、思明区湖滨东路王某枝等人手中买下了十几套房产，未完成支付的购房资金超过三千万。

第二步：杠杆吸血——“高评高贷+二次抵押”双重收割

（1）高评高贷：勾结不良中介伪造房产评估报告，虚增房屋价值，骗取银行超额贷款；

（2）二次抵押：在银行放贷后，立即通过关联担保公司对同一房产办理二次抵押贷款，榨取房产剩余价值。

在康某中将蔡女士的房产过户到指定代持人名下后，马上开展了高评高贷操作，从厦门农商行新阳支行抵押贷款800万元。

同一时期的其它房产中，思明区龙源里原邹某英房产被抵押贷款1196万元，思明区湖滨东路原王某枝房产被抵押贷款1650万元，思明区湖滨南五里原谢某环房产被抵押贷款1850万元……，巨额金融资金被套现，触目惊心。

第三步：亲情背刺——“背债人”信用绞杀

在房屋买卖时就已安排法律意识薄弱或年迈的亲友或空壳公司进行房产代持和贷款。

当达到目的后，故意停止还款，导致违约，使“背债人”成为失信被执行人。

康某中在这批次的套路操作过程中，大量采用亲友、熟人进行房产代持和债务背债，规避涉诈刑事行为，极具迷惑性。在贷款后几个月，康某中即以资金链断裂等为借口对所有房产贷款纷纷断供。

此时将银行与受害人推向争议的前端，受害人只能选择一方面起诉康某中一伙，一方面与银行机构开展争议，然而，弱小的个人力量又怎么能与强大的银行机构相抗衡呢，其结果显而易见、可想而知。

 第四步：司法围猎——“法拍漏洞”致房财两空

（1）程序滥用

通过故意断供触发银行起诉，利用法院执行周期长（6-12个月）的特点，拖延房产处置；

在法拍阶段，利用房地产市场行情下行制造一拍“流拍”，迫使房产进入二拍（通常降价30%以上），最终由犯罪关联方以超低价购回。

（2）受害者困境

原房主因已过户失去产权，既无法阻止法拍，又因“代持人”无财产可执行，彻底丧失追回房款的法律途径。

王某荣、邹某英、谢某环、谢某建等人纷纷将康某中一伙告上法院，也举报到厦门市公安局，但是由于康某中一伙的精心设计，利用公检法的办案特点，受害者难以阻挡单一的抵押权官司，王某荣、谢某环、周某栓等人的房产纷纷被泉州市永春县法院强行拍卖，其他受害者的房产也纷纷被挂上法拍日程，而受害者的控告官司缺由于代持人无财产可执行，赢了官司也拿不到钱，钱房两失。

 第五步：循环收割——“债务洗白+二次套利”

（1）闭环收割

低价回购洗白：以二拍价购回房产后，重新包装为“优质资产”，再次向金融机构申请抵押贷款；

债务谈判勒索：以“减免部分债务”为条件，逼迫原房主签署《债务和解协议》，将非法债务合法化。

思明区会展南二里王某荣的房产被永春法院强制执行拍卖后，拍下房产的林某雄，据悉已将该房产高评高贷，即将断供，类似的套路貌似又要重演，金融市场监管缺失、逐利行为下道德缺失，对大部分守法的公民犹如洪水猛兽。

康某中欺诈模式在当前房价下行期尤为猖獗，形成精巧设计的犯罪生态链，最终将风险转嫁给银行与无辜公众。

这种复杂的欺诈行为严重损害了受害者的权益，同时也暴露了金融市场中存在的监管空白和法律体系中的不足之处。加强对这类犯罪行为的认识和预防措施对于保护公众利益至关重要。

湖里区蔡女士自2022年遭遇二手房交易欺诈以来，辗转奔波于法院、公安、检察院、银行之间，却因案件侦破停滞、证据链断裂、资金流向不明等问题陷入维权迷局——欺诈团伙逍遥法外，银行以“合规操作”推诿责任，司法程序因跨部门协查低效而屡屡延宕，致使数百万损失追讨无门，身心俱疲的追损之路至今仍笼罩在制度性障碍的阴霾之下。

我们呼吁广大市民朋友，在二手房交易中务必严格遵守规范流程，通过正规中介机构办理手续并留存完整交易凭证，从源头上防范合同诈骗、一房多卖等风险；金融机构需严格落实贷款实名制与资金流向追踪，强化贷前风险核查与贷后异常预警；公检法机关应建立跨部门数据共享与线索联查机制，对涉房类经济犯罪实施全链条打击、快侦快破，通过“打防结合”压缩违法犯罪生存空间，切实守护群众财产安全与社会公平正义。